未还清房贷更名售房的风险与项目融资管理之道

“房子贷款没还完只更名不买卖”

在当前的房地产市场中，"房子贷款没还完只更名不买卖"现象逐渐成为一种隐秘且复杂的交易手段。这种方式的含义是指，在购房者未完全偿还银行或其他金融机构提供的房贷的情况下，通过一系列协议或操作，将房产的所有权变更至另一方名下，而并不实际完成房产的买卖交易。表面上看，这是一种快速转移资产、规避金融债务的行为，但却蕴含着巨大的法律和财务风险。

从项目融资的角度来看，这种行为违反了多个层面的规定。在项目融资过程中，银行或其他金融机构会对抵押物（即房产）有严格的监管要求，确保借贷方的还款能力以及抵押物的价值稳定。如果在未清偿的情况下擅自变更所有权人，不仅会使原贷款机构失去对房产的实际控制权，还可能导致国有资产流失或项目烂尾的风险。

在这种交易模式下，新的房产持有人可能会因原房贷问题而导致一系列法律纠纷。由于我国目前尚未建立个人破产制度，借款人的还款责任并不会因为房产更名而自动解除，银行依然有权利追索债务，并可以通过法律途径要求强制执行变更后的房产。

未还清房贷更名售房的风险与项目融资管理之道 图1

当前法律规定与风险分析

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，在没有取得完整所有权的情况下进行房产转让是不被允许的。这意味着"只更名不买卖"行为在法律层面上是存在重大漏洞的，不仅无法获得官方的认可，还可能导致参与各方陷入严重的法律困境。

具体而言，以下几种风险需要特别关注：

1. 民事纠纷风险：新的房产持有人可能会因原房贷问题而面临银行起诉。根据法律规定，即使房产发生更名，原有的贷款协议依然有效，借款人（即原始购房人）仍需承担还款责任。

2. 刑事责任风险：如果这种行为涉及逃避债务或合同诈骗等情节，则相关责任人可能面临刑事诉讼。根据《中华人民共和国刑法》，恶意转移资产、逃避债务的行为将构成犯罪。

3. 项目融资风险：对于涉及房地产开发的企业而言，若出现大规模的此类交易行为，可能导致项目的资金链断裂。银行作为主要的资金提供方，会因无法回收贷款而陷入巨大的财务压力，进而影响整个项目的推进和完成。

4. 市场秩序干扰：这种行为扰乱了正常的房产交易市场秩序，增加了市场的不透明性和不确定性。大量的无序转让行为不仅损害了其他购房者的合法权益，还可能导致房价出现异常波动。

案例分析

以某城市的一起实操案例为例，张三在支付了一定的定金后，与房地产开发商达成的"更名协议"。协议内容显示，在未结清房贷的情况下，房产所有权将直接变更至李四名下。当李四发现无法取得完整的房产证时，双方产生了严重的纠纷。

这一案例暴露了以下问题：

1. 法律漏洞利用：这种行为是钻了法律制度的空档，试图在不完全履行合同义务的前提下获得利益。

2. 信息不对称加剧：由于缺乏必要的监管和信息披露机制，使得部分购房者或投资者容易陷入骗局。

3. 金融风险扩散：若此类行为普遍化，将直接威胁到整个房地产市场的健康发展，增加了系统性金融风险的可能性。

解决路径与融资管理建议

为了防范"只更名不买卖"带来的多重风险，项目融资相关方需要采取以下措施：

1. 严格遵守法律规范：无论是购房者还是开发商，在进行房产交易时都必须严格遵循国家的法律法规，避免任何形式的违规操作。

2. 完善监管体系：政府相关部门应加强对房地产市场的监督和管理，建立完善的监管信息系统，确保每笔交易的真实性和合法性。在项目融资过程中，银行等金融机构需要特别关注 mortgaged property 的权属状态，防止未完全偿还贷款的情况下发生过户。

3. 引入专业服务：在房产买卖或债权转让的过程中，建议购房者寻求专业法律顾问和金融顾问的帮助，以最大限度地规避法律风险。

4. 加强合同管理：所有涉及房产转让的协议都应经过严格的法律审核，确保其内容完整、合法，并具备可执行性。合同中应明确各方的权利与义务，在出现纠纷时能够及时有效地解决。

5. 建立风险预警机制：金融机构和房地产开发企业应共同建立起风险预警体系，定期对项目融资过程中的潜在问题进行评估和预测，提前采取防范措施。

6. 强化金融监管：针对未还清房贷即更名售房的行为，金融监管部门应坚决予以查处，防止此类行为的蔓延。对于已经发生的问题，要建立相应的追责机制，追究相关责任人的法律责任。

7. 开展投资者教育：通过多种形式的宣传教育活动，提高购房者的法律意识和风险防范能力，使其能够理性参与房地产市场交易。

8. 严格审查转让条件：在项目融资过程中，银行等金融机构应对房产转让设定严格的审查程序。只有当贷款已全部清偿完毕，并且所有相关手续齐备的情况下，才允许进行所有权转移登记。

未还清房贷更名售房的风险与项目融资管理之道 图2

通过以上措施的实施，能够在一定程度上减少"只更名不买卖"带来的危害，维护房地产市场的正常秩序和各方合法权益。

当前，未还清房贷情况下擅自变更房产所有人的行为已经成为一个严重的社会问题。这种行为不仅损害了金融市场的稳定，增加了项目融资的风险，还对购房者和投资者的合法权益构成了威胁。

为了应对这一挑战，需要政府、金融机构、法律机构以及市场主体共同努力，建立起完善的制度体系和监管机制。只有通过依法依规操作、加强风险防范，才能够有效遏制"只更名不买卖"现象的蔓延，保障房地产市场的健康有序发展。

随着法律法规的完善和技术手段的进步，项目融资领域的管理将更加精细化和规范化。在这一过程中，各方参与者都需要保持高度的责任感和法律意识，共同维护良好的市场秩序和金融环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）