北京中鼎经纬实业发展有限公司房贷调息|如何选择最佳调整方案

房贷调息？

在当今经济社会中，住房按揭贷款（简称“房贷”）是广大购房者实现“住有所居”梦想的重要金融工具。由于市场环境的多变性，国家货币政策的调整以及金融市场供需关系的变化，贷款基准利率会随之发生变动。房贷调息，是指根据新的利率政策，对存量房贷用户的还款方案进行调整的过程。

当前，央行实施的LPR（贷款市场报价利率）形成机制是影响个人住房贷款定价的关键因素。从2019年8月改革后，新增房贷的利率以LPR加减点数的形式确定，而存量房贷用户则可以选择是否“切换”为基于LPR定价的方式。这一调整看似简单，实则对购房者的财务健康状况有深远影响。

结合项目融资领域的专业视角，围绕以下五个维度展开分析。

购房者为何需要关注调息？

从经济周期的角度来看，房贷利率并非固定不变。在经济发展过热时，央行会通过加息抑制房地产泡沫；而在经济下行期间，则可能选择降息以刺激需求。这种政策波动直接影响着购房者的财务负担。

房贷调息|如何选择最佳调整方案 图1

结合具体案例进行分析：假设某城市一名张三于2018年贷款了一套总价30万元的房产，选择了等额本息还款，贷款期限为。原本房贷利率为4.9%，月供约为15,60元。在LPR改革后，当地银行采用LPR 5BP的定价模式。2020年8月转换时，若LPR报价为4.85%，则加点部分仍按照原值执行，则新的利率为4.85% 5BP = 5.40%。这样的调整直接导致购房者每月还款额增加到约16,360元。

可见，在不主动选择的情况下，贷款人可能会被动接受利率调整的结果。这种调整既可能是有利的（如降低月供），也可能是不利的（如增加负担）。所以，对每一个存量房贷用户来说，如何应对调息问题是必须要解决的重要课题。

调息的核心要素有哪些？

准确理解调息机制的前提条件是掌握以下三个关键要素：

（一）LPR的具体含义

自LPR改革后，报价利率由各银行报价形成。在每月20日，18家参与行会提交各自的报价，去掉最高和最低分后计算平均值，得出最终的LPR数值。

目前，LPR包括两个期限品种：1年期和5年期。住房贷款主要参考的是5年期LPR。这个指标几乎每季度都会发生微小变化，但幅度通常在几个BP（基点）之内。

2023年上半年，尽管1年期LPR稳定在3.65%，但5年期LPR却下调过两次：3月从4.30%降至4.25%；进一步降至4.20%。这些变化直接影响到房贷利率的调整。

（二）加点确定规则

根据监管要求，存量房贷用户的“加点”部分是固定的，不能随市场变化而改变。这与增量贷款不同：增量贷款采用LPR作为基础利率，加减点数由银行和客户协商决定。

由于加点决定了最终的实际执行利率，因此对于购房者来说，“加点”的大小直接影响到最终是否要选择转贷或者换行。

（三）重定价周期设置

当前，在转换时用户可以选择的重定价周期为1年或不变。部分银行允许用户在转换后进行调整。合理的设定重定价周期可以帮助客户分散风险，避免一次性承担利率波动带来的过大影响。

调息如何影响购房者的还款方案？

要评估调息的影响程度，需要结合贷款金额、剩余期限、当前利率水平、新旧利率差异等因素来进行综合判断。

（一）贷款规模与期限

贷款余额越大，利率变化的绝对影响也就越明显。10万元的贷款，若年利率上浮50BP，则每年利息增加5,0元。

剩余还款时间越长，累计效应越显着。虽然月供的变化可能不是很大，但长期积累起来的总付息额会差异较大。

（二）执行利率变化情况

LPR的变化幅度直接影响到实际利率水平。当LPR下行时，房贷用户的支出压力可以得到一定的缓解；反之，则会增加负担。

根据历史数据统计，5年期LPR在2019年至2023年的波动区间为4.20%至4.85%，变化幅度接近65BP。这意味着，在某些年度中，贷款利率的变化可以达到近一个百分点的幅度。

（三）还款选择

对于已经选择了固定利率的用户来说，调息不会产生任何影响，因为他们与银行签订的合同规定了在一个较长时期内的固定利率水平。

但对于执行浮动利率的客户，每一次重定价时的LPR变化都会直接影响下一期的月供额。

（四）借款人财务状况

个人收入水平、职业稳定性以及家庭支出结构都是决定还贷能力的关键因素。当利率上调时，这些指标将直接决定是否可以继续承担现有的月供压力。

调息对购房者的影响应该如何评估？

为了更好地应对调息带来的影响，建议购房者可以从以下几个方面来进行决策：

（一）综合考量自身财务状况

选择适合的还款：如经济条件允许，可以优先选择固定利率产品，以规避未来可能的利率上涨风险。

保持良好的信用记录：优质客户往往能够获得更优惠的贷款条件。

（二）合理安排每月还贷支出

在利率上升周期中，建议提前归还部分本金或者在可承受范围内增加月供金额，缩短还款期限。这不仅可以减少总付息额，还能降低未来的财务压力。

房贷调息|如何选择最佳调整方案 图2

（三）关注市场动态和政策导向

及时掌握LPR变化趋势，了解当前经济运行状况。

关注央行货币政策取向，预判未来利率走势，据此做好资金安排。

案例分析：存量房贷客户的调息选择

以某银行的客户群体为例，在该行办理个人住房抵押贷款的存量客户中：

| 客户特征 | 贷款金额（万元） | 剩余期限（年） | 当前利率 | LPR变化后新利率 | 差异化方案建议 |

|||||||

| 优质客户，刚性需求者 | 20 | 25 | LPR 60BP| LPR 40BP | 尝试转为固定利率产品 |

| 收入稳定者 | 150 | 20 | LPR 80BP| LPR 60BP | 筛选是否有降低加点数空间 |

| 自雇人士，收入波动大 | 80 | 15 | LPR 90BP| LPR 70BP | 考虑缩短贷款期限，提高每月还款额 |

从表中优质客户通常能够获得更优惠的利率调整方案。而对于收入不稳定者，则需要注意控制风险。

如何做出最佳选择？

面对调息带来的变化，建议购房借款人：

1. 获取专业信息：通过官方渠道和专业金融机构了解最新的利率政策。

2. 评估个人情况：根据自身的财务状况、还款能力和未来规划，判断是否需要进行调整或者变更现有方案。

3. 制定长远计划：考虑将来的经济形势，合理安排贷款期限和还款方式。

在利率波动的环境下，购房者应当主动了解政策变化，理性对待每一次调息机会，科学规划自己的还贷方案，确保在不确定的金融环境中实现稳健理财。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）