北京中鼎经纬实业发展有限公司按揭购房合同的法律与金融分析：能否作为贷款依据的关键问题

在项目融资领域，"用还在按揭的购房合同能贷款吗"这一问题是许多企业和个人在进行资产融资时经常会遇到的核心难题。从法律、金融和实务操作三个维度，全面分析已签订但尚未履行完毕的按揭购房合同是否可以作为贷款依据，并探讨其在项目融资中的实际应用风险与应对策略。

按揭购房合同的法律属性

我们需要明确按揭购房合同的基本法律性质以及其权利义务关系。在中国大陆地区，按揭购房是指购房者通过分期付款的向银行等金融机构申请贷款房产，将所购房产作为抵押担保的行为。购房者与银行之间形成的是债权债务关系，而购房者对房产的所有权是以按时还款为条件的未来期待权。

1. 合同的权利义务：

按揭购房合同明确了购房者、开发商和银行三方的权利义务关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》以及相关司法解释，在贷款尚未偿还完毕的情况下，购房者仅拥有房产的使用权和收益权，而完整的所有权要等到全部还贷后才能转移。

按揭购房合同的法律与金融分析：能否作为贷款依据的关键问题 图1

2. 物权属性分析：

按揭购房所涉房产属于限制流通物性质的商品，其所有权在法律上呈现双重性。一方面，购房者对所购商品房享有优先权，作为贷款银行则对该商品房拥有第二顺位抵押权。

3. 法律风险提示：

在实践中，由于按揭购房的特殊法律属性，仅凭尚未履行完毕的合同进行再次融资往往存在以下法律风险：

不同金融机构之间对抵押物重复设定可能导致的权利冲突；

贷款银行在购房者未完成还贷的情况下行使抵押权会对后续融资造成障碍。

按揭购房合同能否作为贷款依据

基于上述分析，可以明确回答"用还在按揭的购房合同能贷款吗"这一核心问题：

1. 从法律角度：

根据《中华人民共和国担保法》以及相关司法解释，在建工程和已售房产均属于可抵押物范畴。但需要注意的是，由于按揭购房尚未完成还贷，再次以同一房产设定新的抵押权需要取得原贷款银行的书面同意。

2. 从金融政策角度：

放款机构在审慎性原则下通常会对已设押的房产保持审慎态度。

若按揭的商品房已经完成初始登记并取得了不动产权证，理论上可以作为再次融资的抵押物；

但需在新的贷款合同中明确约定：原按揭贷款未结清前不得处分抵押物等限制性条款。

3. 典型风险案例分析：

某房地产开发公司曾尝试以其名下已售出但尚未完成还贷的商品房作为抵押，向多家银行申请项目融资。最终因存在多重抵押权设置，在新的贷款合同履行过程中遭遇障碍，造成了较大的经济损失。

解决路径与实务建议

针对按揭购房合同在项目融资中面临的特殊问题，本文提出以下解决方案和实务操作建议：

1. 优化资产结构：

对于希望通过房产进行融资的企业和个人来说，应该优先选择已经完成还贷并取得完整不动产权证的商品房作为抵押物。这样既能降低法律风险，又能提高金融机构的放款意愿。

2. 加强与原贷款银行沟通：

如果确有必要在按揭购房合同未履行完毕的情况下进行二次融资，应当提前与原贷款银行协商一致，并争取获得其书面授权或者变更抵押条款的同意。

3. 合理设计贷款结构：

项目融资方可以考虑设计分期还款、逐步解除抵押等灵活的贷款方案。

在首笔放款后立即为新设立的抵押权保险；

或通过信托计划等实现抵押物的有效隔离和风险分散。

4. 法律合规性审查：

专业法律顾问应当对相关融资方案进行合法性审查，重点评估是否存在多重抵押、权利冲突等潜在法律风险，并提出可行的风险规避措施。

未来趋势

从发展趋势来看，按揭购房合同的再利用问题将随着金融创新的推进而得到有效解决。以下几种方向值得重点关注：

1. 金融产品创新：

各金融机构可以探索开发专门针对按揭房产的融资产品，"循环贷"、"接力贷"等，通过产品设计降低法律和信用风险。

2. 金融科技应用：

利用区块链、大数据等技术手段实现抵押物信息共享和实时监控，确保多重抵押情况下各方权益不受损害。

按揭购房合同的法律与金融分析：能否作为贷款依据的关键问题 图2

3. 政策法规优化：

随着房地产市场健康发展长效机制的建立，相关法律法规将更加完善，在保护各方合法权益的基础上为融资创新提供空间。

"用还在按揭的购房合同能贷款吗"这一问题既有其法律上的可行性和必要性，也伴随着较高的风险和挑战。企业和个人在进行此类融资活动时，应当充分评估相关法律风险，在确保合规合法的基础上，通过专业咨询和产品创新寻求最优解决方案。

未来随着房地产金融市场的发展和完善，按揭房产的再利用将更加便利化、规范化。而对于项目融资方来说，必须始终坚持以风险防控为前提，在追求发展的严格遵守法律法规，保障各方权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）