北京中鼎经纬实业发展有限公司未还清房贷的房产能否作为赠与？

未还清房贷下的房产赠与？

住房是大多数人的主要资产之一。如何处理房产是一项复杂而重要的决策。特别是在房产尚未完全偿还银行贷款的情况下，将其作为礼物赠送给他人涉及到一系列法律和金融问题。这种做法是否可行，以及可能面临哪些风险和挑战呢？

未还清房贷的房子赠与存在的法律障碍

房产赠与是指一方将房产所有权无偿转移给另一方的行为。这一过程在房产仍有未偿还贷款的情况下可能会受到限制。

未还清房贷的房产能否作为赠与？ 图1

根据我国《中华人民共和国民法典》第二百二十四条，不动产物权变更需登记。即使赠与合同成立，若房产尚未还清贷款，银行仍然对房产拥有抵押权。这意味着，在实际操作中，未经银行批准，房产的转让可能无法完成变更登记。

许多按揭协议中包含“禁止擅自处分”的条款。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十四条, 债务人若未清偿债务之前擅自处分抵押物，银行有权要求其停止处分行为并主张权利。在未与贷款机构协商的情况下，将房产赠与他人可能构成违约。

影响分析：对按揭还贷的具体影响

1. 银行的反制措施

如果购房者在未清偿贷款前擅自将房产赠与他人，银行有权根据贷款合同要求提前收回贷款。购房者可能会面临巨大的经济压力。

2. 抵押权的风险

银行作为抵押权人，在借款人未偿还全部贷款前仍对房产拥有优先受偿权。即使房产已进行赠与登记，一旦发生违约情况，银行可以依法行使抵押权。

3. 赠与双方的法律风险

购房者可能因违反贷款合同而承担相应的法律责任，包括但不限于罚款、信用记录受损等。而接受赠与的一方也可能面临房产被收回的风险，这种不确定性会严重影响双方的利益。

实际操作：如何合法办理未还清房贷的房产赠与？

虽然存在诸多法律障碍，但并非完全不可能通过赠与方式转移房产所有权，在满足特定条件下是可以实现的：

未还清房贷的房产能否作为赠与？ 图2

1. 提前偿还贷款以解除抵押权

购房者可以先将剩余 mortgage loan 提前还清。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十四条, 偿还完毕后，银行会解除抵押权，随后房产便可以名正言顺地进行赠与。

2. 取得贷款机构书面同意

如何操作？购房者应当向贷款银行提交申请，在获得正式书面批准后，再办理房产赠送的相关手续。这意味着需要与银行协商好提前还款事宜，并支付可能产生的费用。

3. 变更登记过程中的注意事项

房产赠与的过户流程包括：签订赠与合同、评估房产价值、缴纳相关税费（如契税）、到房地产交易中心办理转移登记等步骤。由于涉及到未清偿贷款，购房者需特别注意在完成这些手续之前确保银行同意。

法律视角：相关法律规定及实际案件中的判决参考

根据《关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，抵押物的所有权虽发生变动，但不影响抵押权的效力。在未清偿贷款之前，即便房产已变更所有人，银行仍然可以对该房产行使抵押权。

实际案例中曾有一起类似的情况：一名借款人将其房产赠与他人，银行因借款人未偿还完毕贷款而诉诸法院。法院最终判决借款人败诉，要求其停止赠与行为并承担违约责任。

与建议

法律合规性：赠与未还清贷款的房产在法律上存在较大的障碍，操作不当的后果严重。

提前还款优先：如果希望实质转移房产，最可靠的方式是提前偿还所有贷款，并办理正式过户手续。

充分谘询：在考虑类似赠与时，建议谘询专业律师和金融顾问，确保操作合法合规。

在房贷未还清的情况下赠与房产是一个复杂且充满风险的行为。如果不当处理，可能导致严重的法律後果。在做出此类决定前，务必仔细考量并遵循专业建议。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）