北京中鼎经纬实业发展有限公司按揭房屋赠与他人后的贷款权益归属及风险分析

在房地产项目融资和按揭贷款领域，"按揭房屋赠与他人后的贷款权益归属"是一个较为复杂的法律和金融问题。从法律关系、项目融资实践以及风险管理等角度，详细阐述这一问题的内涵和外延。

按揭房屋赠与他人的基础法律关系

按揭房屋是指购房者通过向银行或其他金融机构申请抵押贷款购买的商品房或住宅。在按揭过程中，房屋的所有权归属存在一定的特殊性：在开发商交付房屋且买方完成全部贷款本息偿还之前，房屋的所有权通常会处于一种"双重权属状态"——即购房人对房屋拥有使用权和收益权，而银行作为抵押权人则享有优先受偿权。

当购房者将按揭房屋赠与他人时，这种行为会产生多重法律后果。从物权法角度来看，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须依法登记。未经银行同意擅自赠与房屋的行为，可能会被视为无效或部分无效。

按揭房屋赠与他人后的贷款权益归属及风险分析 图1

在按揭贷款合同中通常会约定"禁止擅自处分抵押物"条款。这意味着购房者在未征得银行同意的情况下，将按揭房屋赠与他人，可能构成违约行为，从而面临承担不利法律后果的风险。

从债法角度来看，按揭贷款是一种特定的担保债务关系。即使购房者将房屋赠送给他人，其对银行的还款义务并不会因此而消灭或转移，这意味着原购房者的法律责任仍然存在。

按揭房屋赠与人权益分析

在项目融资实践中，按揭房屋的所有权和使用权是两个不同的概念。对于尚未完全还贷的商品房，购房者只是获得了使用权，其对房屋的所有权处于一种受限状态。在未解除抵押权的情况下将房屋赠与他人，不仅可能违反合同约定，还可能损害银行的合法权益。

从风险承担的角度来看，购房者在赠与房屋后仍需履行还款义务，这在法律上存在一定的不合理性。这种行为可能导致以下几个问题：

1. 法律关系复杂化：按揭房屋的所有权归属涉及多重利益关系。未经抵押权人同意的房屋赠与，可能会引发所有权确认纠纷。

2. 违约风险增加：购房者擅自处分抵押物的行为，可能被视为对贷款合同的严重违约，从而导致银行采取提前收回贷款等措施。

3. 权益受损风险：如果受赠方不了解原按揭关系，可能会对房屋的实际状况产生误解，最终导致购房者承担额外的法律责任或经济赔偿责任。

项目融资领域的风险防范与管理

从项目融资的角度来看，在处理"按揭房屋 gift only borrower（只还贷人）"的问题时，必须采取一系列严格的法律和风险管理措施：

1. 法律尽职调查：在进行任何形式的资产赠与时，相关方应当进行全面的法律尽职调查。这包括对当前的抵押权状态、贷款还款情况以及可能存在的隐性债务等进行充分了解。

2. 合同风险控制：任何涉及按揭房屋的赠与行为都必须通过合法的书面协议来明确双方的权利义务关系。协议中应当明确约定各方的责任分担机制，特别是在违约事件发生时的处理方式。

3. 抵押权人协商：在进行任何形式的房屋处分之前，相关方必须征得抵押权人的同意。银行或其他金融机构作为抵押权人，有权对抵押物的处置行为进行审查并提出异议。

4. 保险安排：在复杂交易中引入适当的保险产品，可以帮助分散因合同履行风险或法律纠纷所带来的潜在损失。

案例分析与实务建议

为了更好地理解这一问题的法律和经济后果，我们可以参考以下典型实务案例：

案例背景：购房者A在未清偿按揭贷款的情况下，将名下的商品房赠与亲友B。随后，因未能按时偿还银行贷款，A被银行起诉要求承担还款责任。

法律分析：

根据《中华人民共和国合同法》规定，合同双方必须按照约定履行自己的义务。

虽然A已经将房屋所有权转移给B，但由于按揭贷款尚未还清，A仍需对债权人（银行）承担连带责任。

按揭房屋赠与他人后的贷款权益归属及风险分析 图2

实务建议：

1. 谨慎操作：在涉及按揭资产的处分时，应当充分评估法律风险，并寻求专业律师或法律顾问的帮助。

2. 书面协议：任何涉及房屋所有权转移的行为都应当通过书面协议明确各方的权利义务关系。尤其是在存在未清偿债务的情况下，双方应就责任分担达成一致。

3. 分期履行：对于确有赠与需求但存在按揭贷款尚未还清的购房人，可以通过分期完成法律程序的方式来分散风险。

随着中国房地产市场的持续发展和完善，《民法典》等相关法律法规也在不断更细化。在处理"按揭房屋 gift only borrower（只还贷人）"的问题时，各方参与者需要更加注重法律合规性，并采取科学的风险管理措施。

在项目融资领域，可能会出现更多与按揭资产处置相关的新问题和新挑战。通过加强法律研究和风险预判能力，我们可以在保障各方权益的促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）