北京中鼎经纬实业发展有限公司按揭房产加名流程及注意事项|新购住房贷款未结清如何变更产权人

随着我国房地产市场的持续发展，按揭购房已成为大多数人的首选置业。在婚姻家庭关系中，为避免可能的财产纠纷，夫妻双方通常会在婚前对各自名下财产进行明确约定。在此背景下，如何在住房贷款尚未结清的情况下，在房产证上增加共同权属人就成为一个亟待解决的实际问题。

按揭房产加名的基本概念

按揭房产是指通过向金融机构申请贷款的房产，借款人需按照合同约定分期偿还贷款本息，并将所购商品房作为抵押物。在这一过程中，房产证上登记的权利人通常是银行认可的借款主体，即最初与银行签订贷款合同的个人或家庭成员。

如果需要增加房产证上的权利人（以下统称"加名"），意味着原有借贷合同中的债务义务和产权权益将发生变更。根据《中华民共和国民法典》第三百零一条规定："共有人对於共有物之权利，不得特许他人侵蚀之"。在贷款未结清的情况下加名，需要徵得抵押权人的同意，并办理相应的法律手续。

按揭房产加名的主要限制

1. 贷款合同约定限制

按揭房产加名流程及注意事项|新购住房贷款未结清如何变更产权人 图1

大多数银行在签订个人住房贷款合都会对债务人资格作出明确约定。如果中途变更借款人，通常需要经过贷款机构的书面同意。

2. 抵押登记事项

在按揭贷款关系中，银行作为抵押权人，会将 borrowers 的信用状况、还款能力等进行审查。一旦增加新的权利人，?Bank需要重新对新加入的人员进行信贷评估。

3. 财产权益变化

房屋为按揭贷款购得，尚处於抵押状态。如果要在贷款未结清时加名，是在将房屋的所有权部分转让给新的权利人，这可能影响到银行作为抵押权人的利益。

办理按揭房产加名的具体步骤

1. 与抵押权人沟通并取得书面同意

个人需主动联系贷款银行或金融机构，提出变更申请。银 Back将对新增人员的信用记录、收入状况等进行审查。

2. 清偿已产生的贷款欠款

3. 办理抵押登记事项变更手续

要在房地产登记机关办理抵押登记信息的变更，确保新加名的人员被列入抵押合同当事人名册。

4. 签订相关法律文书并完成登记

需要签订新的借款合同或补充协议，明确各方权益和义务。在房管局完成房产证的变更登记。

按揭房产加名流程及注意事项|新购住房贷款未结清如何变更产权人 图2

特殊情况处理

1. 婚姻状况变化

若夫妻双方在结婚後共同购买房产并使用其中一方名义贷款，另一方希望将自己名字添加到房产证上，可根据《民法典》中关於夫妻共同财产的相关规定办理。

2. 赠与或遗产继承情况

在特殊情形下，如赠予或法定继承，也需要先结清贷款後才能办理相应手续。这类操作通常需要征得银行同意，并同意对抵押合同进行相应变更。

3. 企业借款名义的个人加名

若是以公司名义贷款购买房产，想在贷款未结清的情况下增加自然人为权利人，必须经过股东大会或董常会同意，并办理复杂的法律程序。

风险提示与建议

1. 信贷记录影响

如果新加名的人员信用记录不良，可能导致银行不同意变更。此时，原有的借款人仍需承担还款义务。

2. 房产价值波动

在抵押贷款未结清的情况下加名，若未来出现房地产市场价格下跌，可能会影响各方权益。

3. 抵押权实现风险

若债务人不能按期偿还要贷，银行有权处分该抵押物，这会对所有权利人的财产权益造成影响。

案例分析

基本案情：

张某於2020年以个人名义贷款购买一套商品房，贷款金额为人民币10万元，贷款期限为20年。张某目前计划在婚前将妻子李某的名字新增到房产证上。

办理过程：

1. 张某携带身份证明、结婚证明（未婚 DECLARE）、贷款合同等资料，前往贷款银行办理借款人变更手续。

2. 银行对李某的信用状况进行审查，并要求提供收入证明等材料。

3. 双方签订借款人变更协议，明确李某为共同借款人。

4. 到当地房管局办公室办理产权登记事项变更，支付相应印花税等费用。

5. 从此李某正式成为该房屋的共同所有权人，并承担相应的还款义务。

在按揭贷款未结清的情况下增加房产证权利人，涉及复杂的法律程序和信用 risk control。建议相关当事人事前谘询专业律师或房地产顾问机构，以充分保障自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）